Vente à réméré : comment faire face à des difficultés financières

"Grâce au portage immobilier nous avons réussi à sauver notre bien immobilier"
Thérèse Mauthis
Retraité
Merci d'avoir été à l'écoute et de m'avoir sorti de cette situation très très difficile
Gérard Carpentier
Designer

 

Vous êtes propriétaire, en SCI ou en votre nom propre, d’une résidence principale ou secondaire, de bureaux, et peut-être de terrains viabilisés ? Vous avez contracté d’importantes dettes et avez du mal à régulariser votre situation ? La vente à réméré peut être une solution pour sortir de cette impasse financière. Vous saurez tout de cette opération dans cet article. 

Qu’est-ce que la vente à réméré ?

La vente à réméré peut être une solution en cas de surendettement ou de besoin impératif de liquidité. Elle vous permet de disposer rapidement de capitaux sans passer par les banques, en vendant temporairement votre bien immobilier. 

Le principe de la vente à réméré 

La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, est semblable à une vente immobilière classique, à l’exception près qu’au bout de 6 mois à 5 ans après la vente, le vendeur peut racheter le bien. Au cours de cette période, le propriétaire vendeur peut continuer d’occuper son bien et devient ainsi locataire du nouveau propriétaire. En contrepartie, il devra payer chaque mois au nouveau propriétaire une indemnisation d’occupation fixée à l’avance. 

À la fin de la durée du contrat signé entre les deux parties, le propriétaire vendeur a plusieurs possibilités : 

  • Il peut racheter le bien à un prix fixé au préalable ; 
  • Il peut revendre son bien au prix du marché à une personne tierce. Dans ce cas, le propriétaire vendeur empoche la marge entre le prix de la vente initiale et le prix de rachat ; 
  • Il peut procéder à une levée de la vente à réméré immédiatement après la signature et ne pas procéder au rachat du bien. 

À qui s’adresse le réméré ?

Commerçants, particuliers, entrepreneurs ou artisans, cette solution de financement est faite pour vous. Par contre, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne peuvent pas y prétendre. 

La vente à réméré est, par ailleurs, applicable à tout type de bien, que vous possédiez une résidence principale, locative ou secondaire, un bien tertiaire (immeubles de bureaux, échoppes, etc.) ou des terrains viabilisés. 

Le réméré dans son cadre légal

Le procédé de « réméré » est régi par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Selon la Loi HOGUET du 2 janvier 1970, cet acte doit obligatoirement avoir lieu en présence d’un professionnel détenteur d’une carte de transaction immobilière.

Les procédures à suivre sont similaires à celles d’une transaction immobilière classique. Votre dossier doit alors contenir :

  • Des diagnostics immobiliers ;
  • Un mandat de vente ;
  • Une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ;
  • Un acte authentique signé par les parties concernées devant un notaire. 

Si une vente mène à un rachat, la somme totale des dettes ne doit pas excéder 50 à 60% du montant réel du bien. Au cours de la période qui suit la date de signature, l’investisseur(l’acheteur) n’est pas autorisé à vendre le bien en question. 

Quelles sont les étapes d’une vente à réméré ? 

Estimation de votre situation financière

C’est en fonction de votre situation financière que cette solution est à envisager ou non. Posez-vous alors les bonnes questions : pouvez-vous souscrire à un prêt bancaire ou regrouper vos emprunts pour régler vos dettes ? Pouvez-vous obtenir un sursis pour rembourser vos créanciers ? Êtes-vous prêt à entamer une procédure de surendettement ? Si les réponses à ces questions sont négatives, alors la vente à réméré est à envisager en dernier recours. 

Recherche d’investisseurs 

Vous êtes finalement décidé à soumettre votre bien à une vente à réméré ? Vous devez alors chercher un acheteur qui souhaitera investir dans votre bien. Plusieurs options s’offrent à vous : de particulier à particulier ou via une agence immobilière. Certaines entreprises spécialisées dans ce type d’opération peuvent également servir d’intermédiaire, c’est le cas de My Legacy.

Vous vous posez des questions sur le profil de votre vente avec faculté de rachat ? C’est votre dernière chance d’obtenir un prêt, mais vous ignorez tout du déroulement du processus ? 

Sur My Legacy, vous pouvez effectuer la simulation de votre vente à réméré grâce à leur formulaire d’étude entièrement gratuite. Ils estimeronts notamment votre situation financière (propriétaire vendeur) et le montant de votre bien. My Legacy pourra ensuite vous mettre en relation avec différents acteurs spécialisés dans la vente à réméré ou le portage immobilier. Grâce à My Legacy vous êtes assuré d’être pris en charge par des personnes qui ont une réelle expertise sur ce sujet très méconnu du grand public.

Établissement du contrat de vente immobilière

Après avoir trouvé un acheteur, un contrat de vente à réméré sera rédigé et signé auprès d’un notaire. Il comprend les principaux points suivants :

  • La durée du contrat (de 3 mois à 5 ans) ;
  • Le coût initial de la vente : C’est généralement l’investisseur qui le fixe. Il est évalué en fonction des risques du réméré et la somme des dettes du vendeur ;
  • Le coût du rachat éventuel ou les indemnités de risque pour le financeur ;
  • La somme des dédommagements en termes de logement et autres charges.

Après la signature, le notaire conserve le montant versé par le financeur. Ce montant va servir à indemniser les créanciers. Le reste de la somme sera conservé sous la forme d’un dépôt de garantie et servira d’apport personnel au vendeur désirant racheter son bien.    

Après la vente à réméré…

Une fois la vente effectuée, le vendeur continue d’être locataire de la résidence jusqu’à la fin du contrat. Il signe un contrat d’occupation précaire des lieux avec l’acheteur et verse alors une indemnité d’occupation mensuelle allant de 1 à 5 % du montant du bien vendu

Rachat du logement à l’investisseur ou revente du bien

Après le remboursement des créanciers, vous pourrez prétendre à un crédit immobilier qui vous servira à racheter votre bien. Le rachat peut s’effectuer à n’importe quel moment au cours de la période fixée par le contrat à réméré. Vous avez également la possibilité de vendre votre bien à un tiers.

Un exemple pour mieux comprendre

Afin que vous ayez une idée plus précise du principe de fonctionnement d’une vente à réméré, rien de mieux qu’un exemple concret.

Cas de figure 

Monsieur et Madame Dupont sont propriétaires de leur maison. En raison d’un souci de santé, Monsieur Dupont se retrouve invalide, ce qui réduit de façon considérable les revenus du couple. Ainsi, ils ne sont plus en mesure de payer les diverses charges, les coûts liés à l’entretien de leur maison et se retrouvent endettés de leurs différents crédits à la consommation (crédit automobile, travaux).

Ils désirent toutefois garder leur logement. Après mûre réflexion, ils décident de recourir au réméré pour apurer leur dette. 

Les conditions du contrat à réméré

La maison du couple va être estimée par un professionnel de l’immobilier à 150 000€. Suite à la recherche d’investisseur, un financeur va proposer un prix de vente à réméré de 63 000€ pour racheter la maison, ce qui correspond à 42% de sa valeur réelle sur le marché. 

Les Dupont donnent leur accord. Les conditions du contrat sont les suivantes : 

  • Les Dupont devront payer une indemnité d’occupation de 1% du prix de vente au nouveau propriétaire, soit des mensualités de 630 € ;
  • Comme ils disposent de 24 mois pour régulariser leur situation, ils se mettent d’accord avec l’investisseur pour en faire la durée du contrat ; 
  • Le coût de rachat sera de 63 000€ si le rachat s’effectue en moins d’un an. Ce montant augmentera de 420€ par mois en cas de paiement à partir du 13e mois.

Les options des Dupont

Cas n°1 : Rachat du bien 

Grâce aux 63 000€, les époux Dupont réussissent à apurer leur dette. Ils peuvent alors faire une demande de prêt auprès d’une banque afin de racheter leur habitation au prix fixé par le contrat. 

Cas n°2 : Vente du bien

Les Dupont ont finalement besoin de plus de liquidités et décident de vendre leur bien au prix du marché soit 150 000€. Ils récupèrent alors la différence entre le prix de vente initial et ce prix de vente, soit 87 000€. 

Cas n°3 : L’investisseur devient propriétaire du bien

A la fin du contrat, si aucune action n’a été entreprise par les Dupont, l’investisseur est considéré comme propriétaire définitif du bien.  

Les avantages de la vente à réméré 

Une personne qui croule sous les dettes mais qui arrive à s'en sortir grâce à la vente à réméré

En choisissant la vente à réméré, vous vous servez provisoirement de votre bien immobilier pour régulariser une situation financière difficile. La vente à réméré présente les avantages suivants.

Rembourser vos dettes

Grâce à la vente à réméré, vous pouvez payer toutes vos dettes. Il ne vous reste plus qu’à vous acquitter de l’indemnité d’occupation. Après le rachat de votre bien, votre unique mensualité sera le remboursement de votre crédit immobilier. 

Stopper une saisie immobilière

En payant vos créanciers, le notaire met fin à une saisie immobilière, et cela même si la vente forcée du logement a déjà été prononcée par le juge et la date de vente aux enchères déjà prévue.

Toutefois, il faut agir le plus rapidement possible pour limiter au maximum les frais. Il faudra notamment tenir compte du fait que le notaire aura besoin de plusieurs semaines pour effectuer toutes les formalités nécessaires liées à la rédaction de l’acte de vente. Ce dernier devra être signé avant la date d’adjudication du bien.

Ne plus être fiché au FICP et FCC

Vous n’avez pas réglé au moins deux mensualités ? Vous êtes inscrit dans le Fichier national d’Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) par votre créancier.

Pour des chèques sans provision, vous êtes fiché au Fichier Central des Chèques (FCC) et faites l’objet d’un interdit bancaire. La vente à réméré permet alors de régulariser votre situation. Vos dettes remboursées, la banque ayant imposé votre fichage procède au défichage. Votre surendettement est alors levé et vous pourrez même souscrire d’autres crédits.

Comment éviter les risques liés à la vente avec faculté de rachat ?

Avant de signer une vente à réméré, il est important de bien vous renseigner sur l’ensemble de l’opération afin d’être conscient des risques encourus. 

Bien cerner ce qu’est le réméré

Vous devez bien comprendre que le réméré n’est ni un rachat de crédits ni un emprunt hypothécaire. Il s’agit de la mise en vente de votre bien immobilier. Au préalable, il est recommandé d’étudier d’autres alternatives avec votre banque, à l’exemple d’un regroupement de crédits. Vous pouvez également opter pour un report d’échéance.

Bien étudier votre endettement et votre capacité de rachat

Si vous souhaitez racheter votre bien, certains paramètres doivent être étudiés, tels que vos revenus, votre situation familiale et votre âge. Votre capacité de prêt pour rachat pourrait ne pas être remplie. 

Bien choisir l’organisme se chargeant de votre réméré est alors essentiel : si votre capacité de prêt n’est pas suffisante, une agence de réméré avec de l’éthique vous déconseillera de vous lancer.

Faire une estimation de vos ressources 

Afin de payer le montant de l’indemnité d’occupation, vous devez évaluer vos revenus. L’indemnité d’occupation doit en effet être inférieure à vos ressources. 

Dans le cas où elle serait trop élevée, les indemnités peuvent être réglées en avance. Elles sont alors directement prélevées sur le coût de vente.